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烟台发展-城镇化率提升是目前烟台(楼盘)最大的房产市场需求

海尔冰箱辟谣

而現在高房價使得進城門檻提高,一方面房價高帶動租金提高,另一方面高房價帶動商鋪租金提高,間接使得生活成本增加,這就迫使進城人員減少,城鎮化率速度放緩,購房需求減少。

2城鎮化率的發展放緩,註定房產市場要冷淡,而另一方面,人均住房面積也到達自己的頂峰,

剛需市場近乎結束,改善市場還有5-10年時間。

通過提高房產的持有成本,逼迫你讓出囤積的房子,實現市場真正的供需平衡。

自從國家給房產市場定調:」房子是用來住的,不是用來炒的「以後,房產市場的調控就一直沿着這個主基調從未放鬆,預計未來除非再次遇到超大經濟危機,國家才會迫不得已再次將房產市場作為夜壺拿出來。

第四次嬰兒潮在一片期待中變為唏噓,中國也迎來自己最為困難的一個挑戰——出生人口的不斷減少以及人口老齡化加劇。

而在這一場經濟轉型中,煙台抓住高端裝備製造、新材料、新一代信息技術、節能環保、生物醫藥先機。

畢竟人們對於房子的需求是有上限的,除非你長了姚明的身高,否則現在的房子已經足夠滿足你的需求。

華為搬遷東莞(樓盤),小米選址武漢(樓盤),連大企業都迫於租金和員工生活成本壓力選擇逃離,更何況中小企業。

5房產市場是中國經濟高速發展的功臣,但不會一直是,因此即使以後市場飽和,房價觸頂,中國經濟一樣可以繼續健康發展。

第三波嬰兒潮:1981-1997;

3人口結構的變化,註定未來煙台的房產市場不會一直火熱。

第一波嬰兒潮:1949-1958;

2018年,煙台城鎮化率為65.07%,2012-2018年,年平均提升1.375個百分點,遠大於之前的城鎮化率增長速度。

而這5年,將會是煙台房產市場最後的餘熱和餘光。

《戰狼2》和《哪吒》的爆紅也讓我們意識到文化市場正在覺醒。

所以未來一段時間,煙台房產市場與需求直接挂鉤,而需求又與煙台城市經濟發展挂鉤。

但是不同時代,城市不同發展階段就要有不同 側重點,必須承認的是,房產市場是中國經濟騰飛的基石,沒有房產市場,沒有預售制度,沒有土地財政,就不會有現在中國的繁華盛世。

1980年出生的人將會在2017年-2025年迎來自己的改善需求爆發。

我們首先假設現在煙台年輕人首套剛需房購買年齡為23-30歲。改善型住房為37-45歲。

第二波嬰兒潮:1962-1975;

我在上篇文章《1986年,煙台做對了這一點,成為全國最成功房改城市》對煙台房改進行詳細分析,煙台房改成功有一個關鍵因素,提高市場健康度,用政策手段讓擁有多套房產的人們自動把房子讓出來。

1990年出生的人在2013年-2020年完成了自己的首套房子的購買行為。

而由於城鎮化率和人均居住面積已經由於之前的一輪大漲到達相對飽和程度,因此後期煙台城市迎來新一輪發展高潮時,房產市場會呈現局部需求集中引發的房價上漲,而大部分區域,只能承受重點區域溢出需求,漲幅較慢。

城鎮化率的增長與經濟發展模式相關,前10年隨着高鐵等交通的發展,人口遷移更加便捷,城鎮化率快速提升,尤其是一線及熱點二線城市。

國際上一般採用20-50為買房的黃金年齡,20多歲的人將要買人生中第一套剛需房,到了40多將買二套或者換一套改善型住房。

供需永遠是經濟市場的鐵律,誰都躲不過,房產市場也不行,房產市場一樣是會有天花板的。

而一旦房產稅落地,煙台擁有3套及以上房產的人,會匆忙出手,所以有房產稅在,炒房客好好面壁思過吧。

1983年,煙台城鎮人均住房面積6.7平米,1995年僅增長至8.8平米,13年時間人均居住面積僅增加2.1平米。

2018年煙台城鎮化率已經高達65%,從國際發達國家發展經驗來看,當城鎮化率到達70%-75%的時候,速度變會明顯放緩。

日本的城鎮化率發展歷程大概經歷4個階段,當城鎮化率到達76%時,有一段明顯的穩定階段。

在這個出生率下降的新時代,住房需求更多來自於農民進城,所以城鎮化率提升是目前煙台(樓盤)最大的房產市場需求。

未來10年後,王阿姨在小區里見到我,和我打招呼的話一定不是現在的」房價問題「,而是:

「我發現芝罘區新開了一家老人樂園特好,回頭帶你爸媽去玩啊。」

而房改提高租金,使得擁有大面積住房的人負擔增加,迫使他們讓出擁有的房產,而房產稅就是這個作用。

5年後,市場需求會隨着第四波嬰兒潮的消失而逐漸由增量變為存量,房子的供需會更加平衡,房價近乎穩定,而工資隨經濟好轉而不斷上漲。

其實講真話,在中國,誰也知道依賴房產對於經濟市場的危機性是致命的,就像我們也知道高考在某種程度上不利於教育資源的公平分配和人才培養。

但現在我們也能看到一點,我國已經特別刻意的要對房產市場進行剝離,不管是LPR,還是調控政策。

1995年出生的人會在2018年-2025年完成自己的首套剛需房。

房改前,煙台租金特別便宜,每個月租金只相當於幾包煙錢,因為人們擠破腦袋佔有大面積住房,使得供應不平衡。

但是從出生人口上可以明顯看出,1990年過後,出生人口雖然依舊較多,但連續多年呈下降趨勢,換句話說,2018-2022年,房產市場依舊以剛需為主,但需求會逐年減少。

新中國建立以來的三次人口大爆發(以出生人口大於2000萬計,如下圖所示):

目前中美貿易戰陷入焦灼,GDP增速不斷創新低,國內經濟下行壓力不斷變大。但即使是這樣困難的時刻,國家卻堅定的命令地方政府」不得將房產市場作為短期刺激經濟的手段「。

而煙台目前65%的城鎮化率,高房價疊加經濟下行,城市對於人口的吸引力下降,或將會提前進入穩定階段。

未來誰抓住第三波嬰兒潮的出生的那些改善需求,誰才能真的抓住市場。

這就等於宣告:房子的救市任務就此謝幕。失去投資機會的房產市場,最大的屬性便是居住,居住的出發點無疑就是需求。

4在市場發展最後的5-10年時間里,政策還有一個殺手鐧——房產稅。

煙台最近在出讓一些地塊時有意要帶上工業園區的建設,即使因此地塊遭遇流拍也已然繼續執行。

除非在這場新舊動能轉化改革中,煙台在經濟上有所突破,城市吸引力全面提升,2018年最強人才引進城市非西安(樓盤)莫屬,據西安官方統計數據,2018年西安新落戶人數超80萬,引進各類人才38.6萬人。這些人口都是買房超級剛需,直接帶動西安成為2018年市場最火熱城市之一。

中美貿易戰和華為的崛起,讓我們清醒的認識到高新技術的未來發展前景。

行業人士有一個共識,這次危機扛過去之後,未來會迎來很長時間的快速發展,也很難有大於現在的經濟危機。

從目前情況來看,煙台城市發展已經出現明顯變化,無論從城市規劃還是招商引資,都展現出了新的面貌,我們有理由相信,未來煙台會在這次經濟轉型和產業換擋中迎來新的爆發,但距離爆發還需要一定時間,或者3年,也或者5年。

而2012-2018年,正是煙台房產市場高速發展的6年,所以城鎮化率和房產市場的發展呈正相關關係。

1985年出生的人將會在2023-2030年迎來自己的改善需求爆發。

而在這5年時間里,且由於政策調控以及供應的不斷提高,本來就不斷疲軟的市場難以爆發。

如果說,城鎮化率增速疲軟,那麼這些人就是未來煙台房產市場的主力軍。

所以我們沒必要把房產市場看的那麼重要,也沒必要因為房產市場的下行而過度恐慌,沒有什麼能永垂不朽。

本文轉載自公眾號:「樓市新說」

從40年中國城鎮人均住房面積來看,2015年後,增速明顯放緩。

2017年,煙台城市人均居住面積36.27平米。10年時間人均居住面積增加1.6平米,增速稍微放緩。

2005年-2012年,煙台城鎮化率從52.56%提升到56.82%,年平均提升0.6個百分點。

隨後全國掀起房產市場革命,煙台更是中國最為成功的房改城市,2007年時,煙台五區人均住房面積為29平米,12年時間人均居住面積增加20.2平米,平均每年增加1.7平米,遠大於房改之前增速。

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